نویسنده:مهندس رامبد محمدی یار
در قسمت اول پیش بینی هائی بر نوع تاثیر مذاکرات هسته ای و اجرای مرحله دوم هدفمندی یارانه ها بر قیمت مسکن بعنوان یک بازار سنتی بصورت اخص و دیگر بازارها بصورت عام انجام شد. در این قسمت با بررسی گزینه های دیگراحتمالی از نتایج مذاکرات به همراه اجرا شدن فازدوم هدفمندی یارانه ها پیش بینی انجام خواهد شد. توجه داشته باشید که بررسی های انجام شده و مطالب عنوان شده فقط جنبه پیش بینی داشته و سرمایه گذاران گرامی صرفا با تکیه بر این مطالب نسبت به سرمایه گذاری اقدام نکنند.

1-      2-نتایج مذاکرات به آینده و جلسات بعدی کشیده شود.

در این وضعیت انتظار دستیابی به یک توافق با ثبات ادامه خواهد یافت.چنانچه بحث هدفمندی یارانه ها اجرا شود تورم افزایش می یابد.وضعیت طلا و ارز با شرایط کنونی ادامه خواهد یافت،مسکن و بورس با شیب ملایمی رشد خواهند کرد.عوامل بازدارنده قیمت مسکن که در قسمت اول عنوان شد مانع رشد جهشی قیمت مسکن خواهد بود.بورس با توجه به نزدیک شدن به مجامع رونق بیشتری می گیرد.

2-      3-مذاکرات به بن بست بخورد و توافق بین ایران و گروه 5+1حاصل نشود و تحریمها ادامه یابد یا گسترده تر شود.

پیش بینی می شود دارائی های زمین محور دچار رکود نسبی شود. اجرای بحث هدفمندی یارانه ها موجب افزایش تورم و در نتیجه بالا رفتن هزینه ساخت و ساز خواهد گردید.لذا افزایش قیمت مسکن با شیب ملایم و همانطوریکه ذکر شد همراه با رکود نسبی دور از انتظار نخواهد بود. رکود ساخت و ساز درآینده با رشد تقاضا در این بخش ممکن است باعث رشد جهشی قیمتها در دوره های بعدی رشد قیمت مسکن شود. احتمال افزایش قیمت انس طلای جهانی وجود دارد.نرخ ارز چنانچه توسط دولت کنترل نشود سیر صعودی خواهد داشت. بورس نیز با نگرانی و رکود نسبی ادامه خواهد داد.تصمیم گیری صحیح در اینگونه موارد تابع در نظر گرفتن پارامترهای زیادی خواهد بود. وضعیت اقتصاد جهانی ،بخصوص اروپا( با توجه به شرایط یونان،اسپانیا و..) پارامتر تاثیر گذاری بر نرخ برابری ارز اروپائی در مقابل دلار می باشد. در این شرایط سرمایه گذاری بر روی دارائی های سنتی شاید کم ریسک تر از دیگر سرمایه گذاریها باشد.

 مقاله زیر نوشته دوست ارجمندم آقای مهندس رامبد محمدی یار می باشد.

نوسانات قیمت در بازار مسکن به تبعیت از اقتصاد کلان کشور از مدل خاصی پیروی می کند. هر زمان که نفت در بازارهای جهانی دارای قیمت بالائی بوده است و نقدینگی بیشتری وارد جامعه شده است بازار مسکن با یک دوره پریود ،تاثیر پذیری داشته است.

دراین دوره که بین 3تا 4سال بطول می انجامد قیمت مسکن دارای یک ثبات نسبی در قیمتها بوده و تا حدودی عرضه بر تقاضا پیشی گرفته است.از دلایل کاهش تقاضا می توان به کاهش قدرت خرید عامه مردم، دخالت دولت و ایجاد رونق در دیگر بازارهای سرمایه از قبیل بورس،طلا و.. اشاره کرد.

پس از این دوره ابتدا در شهر تهران  و به تدریج در کلیه استانهای کشور،تقاضا برای خرید مسکن افزایش می یابد و به همین دلیل قیمت مسکن در کشور رشدی صعودی را تجربه می کند. و این روند تا جائی که عملا قدرت خرید مردم کاهش یابد ویا با دخالت دولت (سال 87) عملا دوباره عرضه بر تقاضا پیشی بگیرد ادامه پیدا می کند.

چیزی که  در بخش مسکن باید به آن توجه داشت عدم تبعیت کامل آن از نرخ خطی تورم می باشد و جهش قیمتی در بخش مسکن غالبا بصورت پلکانی بوده و تبعیت آن به نوعی دیگر از روند خطی تورم اتفاق می افتد.

نکته جالب توجه در بخش مسکن این است که در دوره های سه  تا 4 ساله رکود نسبی معامله دربخش مسکن ،عملا تولید مسکن نیز به رکود می رود و این کاهش عرضه در این دوره زمانی  یکی دیگر از دلایل  جهش قیمت مسکن پس از آن شده است.

عوامل موثر در قیمت مسکن

عوامل موثر در بخش عرضه مسکن ، شامل وضعیت بازار مسکن ،قیمت ملک ،قیمت آپارتمان ، میزان سود مورد انتظار سرمایه گذاران بخش مسکن،سیاستهای حمایتی یا غیر حمایتی دولت از بخش مسکن و ..می باشند. میزان عرضه بر قیمت مسکن و تقاضای آن تاثیر به سزائی دارد.دولت نهم و دهم با ایجاد مسکن مهر و ثبت نام از قشرهای دهکهای پائین جامعه سعی در افزایش عرضه نمود تا بتواند با کنترل تقاضا ی مسکن مانع از تورم افسار گسیخته در بخش مسکن شود. ضمن اینکه این طرح می توانست با در نظر گرفتن نیازهای طبقه متوسط جامعه به مسکن (که اکنون در حال شکل گیری است و درون شهرها نیز در این قالب در حال تولید مسکن می باشد) تاثیر به مراتب بیشتری بر کنترل نرخ تورم در بخش مسکن و پاسخ به نیازها و  تقاضا در این بخش  داشته باشد.

تقاضا در بخش مسکن به دو نوع تقاضا تقسیم می شود.یک نوع تقاضا در این بخش تقاضای مصرفی می باشد که افراد به منظور تهیه مسکن برای زندگی نسبت به خرید مسکن اقدام می کنند و تقاضای دیگر تقاضائی است که به منظور سرمایه گذاری در این بخش ایجاد می شود.اغلب جامعه ایرانی سرمایه گذاری در ملک و مسکن را بهترین نوع سرمایه گذاری می دانند چرا که تجربه نشان داده است که این بازار ،بازاری پرسود برای سرمایه گذاریهای میان مدت و بلند مدت بوده است و دیگر این است که نسبت به دیگر بازارهای سرمایه مانند بورس،طلا،ارز و...نیاز به داشتن اطلاعات خاصی نمی باشد.ولی به نظر می رسد چنانچه دولت بتواند نسبت عرضه و تقاضا در بخش مسکن را  متعادل کند بتدریج مسکن از یک کالای سرمایه ای به یک کالای مصرفی تبدیل خواهد شد.

با بررسی دوره های نوسان در بخش مسکن،درخواهیم یافت که هر دونوع تقاضا برای مسکن موجبات افزایش قیمت مسکن را فراهم آورده است.ضمن اینکه افزایش میزان نقدینگی سرگردان در دست مردم نیز از پارامترهای بسیار تاثیر گذار است که بسوی هر بازاری منجمله بازار مسکن روان شود موجب تورم افسار گسیخته ای مانند آنچه که در سال 85 و 86 اتفاق افتاد خواهیم بود.

 دنیای اقتصاد-فصل بهار یکی از بهترین فرصت‌ها برای آن دسته از مستاجرانی است که در بازار اجاره واحدهای مسکونی به دنبال رهن کامل هستند، زیرا بسیاری از خریدارانی که با کمک رهن می‌توانند واحد مورد نظر خود را خریداری كنند در 3 ماه اول سال پا به بازار خرید می‌گذارند تا به کمک معرفی واحدشان به بازار رهن، خرید موفقی از بازار مسکن را به عمل آورده باشند. مستاجران در بازار اجاره هر روز با معضل جدیدی روبه‌رو می‌شوند تا جایی که شاید مجبور باشند قرارداد اجاره سال گذشته خود را با نرخ بیشتری تمدید کنند تا از جابه‌جا شدن خلاص شوند.

در بازار رهن و اجاره واحدهای مسکونی برخی از مستاجران که از بابت مبلغ رهن برای محله‌ای که به عنوان سکونت انتخاب کرده‌اند، مشکل ندارند و تصمیم دارند بنا به ارزش بودجه خود بهترین و با کیفیت ترین واحد مسکونی را اجاره کنند ‌این روزها با مشکل روبه‌رو شده‌اند.
معمولا بسیاری از خریداران در بازار مسکن که از قدرت مالی اندک برای خرید برخوردارند سعی می‌کنند در اوایل سال یعنی 3 ماه اول واحد مورد نظر خود را خریداری کنند؛ زیرا آنها بر این باورند که کمبود نقدینگی خود را می‌توانند از طریق مستاجران فصل اجاره (مستاجران تابستانی) برآورده کنند.به همین خاطر از اردیبهشت ماه فایل واحدهای رهنی در بازار اجاره مسکن افزایش پیدا می‌کند، اما مشکلی که باعث عدم عقد قراردادهای اجاره می‌شود عجله مالکان برای دریافت پول نقد از مستاجران، آن هم در قالب رهن است.
اغلب مستاجران حداقل زمانی که شروع به جست‌وجوی واحد مورد نظر خود می‌کنند یک ماه یا شاید 40 روز قبل از اتمام تمدید قراردادشان است زیرا آنها ‌این مدت زمان را برای شانس بیشتر برای پیدا کردن واحد ارزنده‌تر در نظر می‌گیرند.
اکنون یکی از بزرگ‌ترین مشکلاتی که ‌این روزها برخی از متقاضیان واحدهای رهن کامل با آن دست و پنجه نرم می‌کنند‌ این موضوع است که مالکی که به دلیل کمبود نقدینگی واحد خود را به بازار اجاره معرفی کرده است نمی‌خواهد منتظر باشد تا قرارداد مستاجر به پایان برسد تا مبلغی که دست مالک قبلی دارد را دریافت کند.
مالک جدید انتظار دارد که مستاجرش به هر نحوی که شده در زمانی که او تعیین می‌کند مبلغ تعیین شده را پرداخت کند در غیر‌این صورت مالک از اجاره واحدش به مستاجر شرمنده خواهد شد.
عده‌ای از بنگاهداران فعال در بازار مسکن در‌ این باره به «دنیای اقتصاد» اظهار کردند: وجود ‌این دسته از مستاجران که مدت زمانی را هزینه کرده اند تا واحد مورد نظر خود را پیدا کنند، اما با چنین مشکلاتی مواجه می‌شوند و مالکان جدید هم بر سر تاریخ دریافت مبلغ رهن با مستاجران به تفاهم نمی‌رسند باعث شده تا تعدادی از ‌این متقاضیان هر چند به تعداد انگشت شمار از جست‌وجو پشیمان شده و واحد فعلی خود را با افزودن مبلغ رهن دوباره تمدید کنند.

 دنياي اقتصاد- با ملاك عمل قرار گرفتن طرح تفصيلي در تهران، گذشته از انبوه‌سازان كه تحت هر شرايطي موظفند مقررات موجود در اين طرح را براي ساخت‌وسازهاي جديد رعايت كنند، خريداران 4 گروه از املاك موجود در پايتخت نيز لازم است قبل از انجام معامله، در اين خصوص احتياط‌هايي داشته باشند. معاون شهرسازي شهرداري تهران در اين باره به شهروندان توصيه كرد: قبل از خريد ملك درباره كاربري تعيين شده براي آن ملك در طرح تفصيلي، از طريق سايت شهرداري استعلام كنند. همچنين خريداران زمين و املاك فاقد سند و پيش خريداران مسكن نيز بايد از سازگار بودن مشخصات سازه با محتواي طرح تفصيلي اطمينان حاصل كنند.

گفت‌وگو با معاون شهرسازي‌ومعماري شهرداري‌تهران
تهراني‌ها در خريد‌ ملك احتياط كنند
 زمين و آپارتمان را بدون استعلام از طرح‌تفصيلي نخريد
 احتياط در 4 نوع معامله ملكي در تهران الزامي شد
گروه مسكن- فريد قديري: اقدام در چارچوب مقررات طرح تفصيلي تهران، اگر چه فعلا فقط براي مديران شهري و انبوه‌سازان «اجباري» شده اما استفاده از آن براي بخشي از بازار مسكن نيز جنبه «احتياط» پيدا كرده به طوري كه در 4 نوع معاملات ملك اگر خريدار بدون اطلاع از جزئيات طرح تفصيلي، اقدام به معامله كند، خطر ناشي از هماهنگ نبودن ملك با طرح، مي‌تواند سود احتمالي را به ضرر ‌مالي تبديل كند.
با اجراي طرح تفصيلي و سخت‌گيري‌هايي كه شهرداري‌هاي مناطق موظف شده‌اند بابت ملاك‌عمل قرار دادن اين طرح در مراحل صدور پروانه‌ و پايان‌كار ساختماني به كار ببرند، بازار ملك به گونه‌اي شده كه براي املاك هر محله در تهران، يك نوع مشخصي از مقررات تعريف شده است به اين صورت كه هر نوع ساخت‌وسازي كه «كاربري» و «تعداد‌ طبقات» در آن با ضوابط طرح‌تفصيلي آن محله ناسازگار باشد، «غيرقانوني» تلقي شده و سازنده آن بايد در قالب متخلف ساختماني نسبت به تخريب يا پرداخت جريمه خلافي، اقدام كند.
خط‌قرمز ترسيم شده در بازار ملك از آنجا كه عملا آپارتمان‌ها و ساختمان‌هايي كه هنوز مسكوني نشده است را هدف قرار مي‌دهد، شرايط جديدي را در بازار مسكن به وجود آورده كه تحت تاثير آن خريداران 4 گروه از املاك شامل ملك در حال ساخت، زمين، ملك كلنگي و املاك بدون سند، بايد قبل از توافق با فروشنده، از سازگار بودن ملك با طرح‌تفصيلي، اطمينان حاصل كنند.
هر چند مديران شهرداري‌تهران اعلام كرده‌اند، مقررات طرح تفصيلي فقط شامل ساختمان‌هايي مي‌شود كه تاريخ دستور‌نقشه آنها متعلق به سال91 و بيشتر باشد، اما چون تشخيص اين شاخص (زمان صدور دستور نقشه) براي عموم مردم كه اغلب فاقد تخصص ساختماني هستند، غير ممكن است، معاونت شهرسازي شهرداري ‌تهران راه ساده‌تري را براي رعايت احتياط در خريد ملك، پيشنهادكرده است.
عليرضا جاويد، معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران در اين باره به «دنياي‌اقتصاد» گفت: خريداران قبل از معامله ملك و آپارتمان مي‌توانند كدنوسازي ملك –شماره فيش نوسازي كه شهرداري سالانه براي همه املاك تهران صادر مي‌كند- را از فروشنده دريافت كنند و از طريق سايت شهرداري‌، كاربري تعيين‌شده در طرح تفصيلي را براي آن ملك استعلام كنند.
جاويد همچنين تصريح كرد: دفاتر خدمات الكترونيك شهر نيز از روي آدرس و كروكي محل ملك واقع‌شده، موظف شده‌اند براي شهروندان اطلاعات طرح تفصيلي را تشريح كنند.
همچنين با هماهنگي‌هايي كه با اداره درآمد شهرداري‌تهران انجام شده، براي املاك فاقد كدنوسازي، ظرف يك هفته، كدنوسازي صادر مي‌شود تا استعلام طرح تفصيلي براي آنها نيز ممكن شود.
معاون شهرسازي شهرداري‌تهران با تاكيد بر اينكه خريداران در بازار مسكن بايد با اطلاع كامل درباره سرنوشت ملك موردنظر در طرح تفصيلي، اقدام به معامله كنند، گفت: جزئيات طرح تفصيلي از طريق سايت اينترنتي شهرداري‌تهران، شهرداري‌هاي مناطق و دفاتر خدمات الكترونيك قابل دسترس است و اطلاعاتي شامل كاربري، تعداد طبقات مجاز و همچنين مساحت قابل ساخت براي هر ملك براساس مقررات طرح تفصيلي، قابل ارائه است.
پيامد عدم احتياط و استعلام
به گزارش «دنياي‌اقتصاد» با نزديك‌شدن به فصل نقل‌وانتقالات ملكي از يك‌سو و خريد‌وفروش زمين و ملك‌كلنگي از سوي ديگر، چنانچه خريدار و فروشنده در بازار مسكن توجهي به اسناد طرح تفصيلي تهران نداشته باشند، معامله آنها پرريسك محسوب مي‌شود.
اولين پيامد ناشي از بي‌توجهي به مقررات طرح تفصيلي، متوجه خريداران زمين به خصوص در مناطقي كه زمين خام در سطحي قابل توجه عرضه مي‌شود (همچون منطقه22)، است. 
بخشي از زمين‌هاي خام كه تا پيش از اين داراي كاربري مسكوني بودند از حالا به بعد ممكن است در پهنه غيرمسكوني قرار گرفته باشند و بالعكس به اين معني كه كاربري تجاري يكسري از زمين‌ها با اجراي طرح تفصيلي احتمال دارد مشمول پهنه مسكوني يا فضاي سبز شده باشد كه اين تغييرات را فقط «استعلام اينترنتي از طرح تفصيلي» مي‌تواند تشريح و مشخص كند.
پيش‌خريد در تيررس طرح‌تفصيلي
بعد از بازار زمين، بازار پيش‌فروش واحدهاي مسكوني در تيررس طرح‌تفصيلي قرار دارد.
در حال حاضر به دليل خلأ قوانين و مقررات حقوقي محكم در بازار پيش‌فروش مسكن، اغلب سازنده‌ها قبل از آنكه از شهرداري مجوز پيش‌فروش بگيرند، در مراحل اوليه ساخت و حتي بدون آنكه پروانه ساخت دريافت كنند، اقدام به پيش‌فروش مي‌كنند كه در اين مسير احتمال دارد پيش‌خريداران در انتهاي پروژه صاحب ملكي شده باشند كه از اساس با محتويات طرح تفصيلي در تضاد است. رايج‌ترين تخلف در چنين ساخت‌وسازهايي عبور از تراكم مجاز و ساخت تعداد بيشتر از حد طبقات است.
كارشناسان در اين باره به پيش‌خريداران هشدار مي‌دهند كه قبل از انجام معامله، اسناد مربوط به صدور پروانه ساخت، مجوز پيش‌فروش و همچنين برگه استعلام طرح تفصيلي را رويت كنند. 

 روزنامه دنیای اقتصاد-گروه مسکن- معاون شهرسازی و معماری شهرداری تهران با اشاره به آغاز اجرای طرح تفصیلی تهران به الزام تامین پارکینگ در این طرح و برنامه ساخت پارکینگ توسط بخش خصوصی اشاره کرد و گفت: ساخت پارکینگ‌های خصوصی صرفه اقتصادی زیادی برای سازندگان بخش خصوصی خواهد داشت و این موضوع مي‌تواند موجب رونق ساخت پاركينگ شود.

عليرضا جاويد در گفت‌وگو با «ايسنا»، اظهار کرد: شهرداري تهران اجازه تامين پاركينگ در شعاع  مشخصي از هر ملك در بافت ريزدانه را صادر كرده است. البته زمينه اعطاي سند مستقل به هر واحد پاركينگ از طريق هماهنگي با اداره ثبت املاك استان تهران فراهم شده است و به اين ترتيب، بخش خصوصي مي‌تواند براي ساخت پاركينگ پيش‌قدم شود و واحدهاي آن را با سند مجزا به شهروندان واگذار كند. 
او ادامه داد: به اين ترتيب، املاكي كه توانايي تامين پاركينگ به تعداد كافي ندارند، مي‌توانند هر يك از اين واحدهاي پاركينگ خصوصي را خريداري و سند مالكيت پاركينگ را دريافت كنند. 
جاويد در خصوص علت عدم استقبال شهروندان از تمهيداتي كه براي ساخت پاركينگ خصوصي با اسناد مالكيت جداگانه وجود دارد، به ايسنا گفت: اين اقدام در شهرداري تهران، جديد است و بايد درباره آن بيشتر به شهروندان اطلاع‌رساني شود تا سرمايه‌گذاران بخش خصوصي از مزايايي كه شهرداري براي ساخت پاركينگ در نظر گرفته، مطلع شوند. 
معاون شهرسازي شهردار تهران تاكيد كرد: ساخت پاركينگ‌هاي مكانيزه نيز به عنوان يكي از شيوه‌هاي تامين پاركينگ در تهران مورد حمايت شهرداري تهران قرار دارد و بخش خصوصي مي‌تواند با ساخت پاركينگ مكانيزه، در يك فضاي محدود تعداد زيادي از خودروها را ساماندهي كند. 

 نرخ‌های پیش فروش واحد مسکونی

روزنامه دنیای اقتصاد: اکثر فروشنده‌ها در معاملات پیش فروش 50 درصد مبلغ فروش را در ابتدای قرارداد از پیش‌خریدار دریافت می‌کنند. این موضوع در حالی است که در برخی از محله‌های تهران تعدادي از فروشنده‌ها قیمت‌های کاذب برای پیش فروش واحدهایشان تعیین می‌کنند.

عده ای از مشاوران املاک فعال در مناطق مختلف تهران به «دنیای اقتصاد» اظهار کردند: این روزها اگر متقاضیان در بازار پیش فروش، واحدهایی با قیمت ارزنده پیدا کنند برای پیش خرید اقدام می‌کنند.
به نقل از یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه نیاوران، قیمت زمین در دی و بهمن ماه سال گذشته حدود 30 درصد افزایش یافت و اکنون نزدیک به 40 درصد از فروشنده‌ها قیمت‌های واقعی برای پیش فروش املاک‌شان تعیین می‌کنند ولي بسياري از مالکان قیمت‌های کاذب به بازار عرضه اعلام می‌کنند.
وی در ادامه افزود: معمولا پرداخت اولین قسط در معامله پیش فروش به مرحله ساخت مربوط می‌شود؛ زیرا هرچه ساخت و ساز پیشرفت کرده باشد بر همان مبنا هم اولین مبلغ پرداختی تعیین می‌شود اما با این حال بسیاری از فروشنده‌ها سعی می‌کنند حداقل درصد؛ یعنی نیمی ‌از قیمت کل معامله را در همان ابتدای قرارداد دریافت کنند. 
از سوی دیگر مشاور املاکی در پاسداران از افزایش 300 هزار تومانی قیمت هر متر مربع واحدهای پیش فروش شده خبر داد و گفت: اگر قیمت فروش واحدهای مسکونی آماده تحویل همزمان با قیمت فروش واحدهای پیش فروش افزایش یابد همچنان اغلب متقاضیان ترجیح می‌دهند از بازار مسکن پیش خرید کنند؛ چراکه قدرت مالی خریداران در مقایسه با سال قبل رشد چنداني نکرده است و آنها مجبورند به صورت قلکی واحد موردنظر خود را خرید کنند.
در محله ولنجک نرسیده به خیابان پانزدهم، یک واحد 180 متری با کلیه امکانات رفاهی و تفریحی متری 6 میلیون تومان برای پیش فروش تعیین شده است. این واحد فروشی در یک آپارتمان 13 طبقه‌ای 4 واحدی واقع شد و در مرحله گچ‌کاری است و یازده ماه آینده زمانی است که برای تحویل واحد به خریدار از سوی مالک وعده داده شده است.
همچنین واحدی به متراژ 138 متر مربع واقع در بلوار دریا در شهرک غرب با شرایط پیش فروش به بازار عرضه شده و سازه تا مرحله اتمام سفت کاری پیش رفته است و 5ماه از زمان ساخت آن باقی مانده است. قیمت پیشنهادی هر متر مربع این واحد 138 متری 4 میلیون و 800 هزار تومان برآورد شده است.

 اهداف طرح مسكن ويژه

دنياي اقتصاد- رييس انجمن انبوه‌سازان تهران در تشريح جزئيات طرح «مسكن‌ويژه» گفت: با بررسي‌هايي كه سال گذشته درباره خاصيت تقاضا در بازار مسكن تهران انجام گرفت، مشخص شد در طول سال معمولا حجم مشخصي از تقاضا كه اندازه آن معادل 100 هزار واحد مسكوني است، به قصد خريد وارد بازار مي‌شوند؛. به همين خاطر براي سال جاري قرار است فارغ از آنچه بخش خصوصي مي‌سازد، گروهي از انبوه‌سازان با دريافت زمين‌ دولتي حداقل 50 هزار واحد مسكوني با «قيمت متوسط» در چند نقطه پايتخت احداث كنند كه براي فروش اين واحدها «حريم قيمتي» نيز تعيين شده است.

طراح «مسكن‌ويژه» از نحوه اجراي طرح مي‌گويد
نحوه كنترل تهران با «مسكن‌ويژه»
 حريم قيمت «مسكن‌ويژه» تعيين شد
گروه مسكن- هاجر شادماني: طراح برنامه ساخت مسكن‌ويژه در تهران نحوه اجراي اين طرح و اثرگذاري آن بر قيمت مسكن را اعلام كرد.
جزئيات تازه از اجراي طرح مسكن‌ويژه در تهران نشان مي‌دهد ساخت‌وسازهايي كه با اين مجوز در پايتخت احداث مي‌شوند از دو ويژگي منفي ساير ساخت‌وسازهاي مسكوني معاف هستند.
ويژگي اول در عرضه مسكن‌ويژه تعيين حريم قيمتي است كه محيط آن 30 تا 40 درصد ارزان‌تر از قيمت روز مسكن در تهران در نظر گرفته شده است و ويژگي دوم نيز ممنوعيت احتكار واحدها است به اين صورت كه در نيمه مسير ساخت‌ اين واحدها، عمليات پيش‌فروش برگزار مي‌شود.
رييس انجمن انبوه‌سازان تهران با بيان اينكه طرح تازه وزارت راه‌وشهرسازي براي احداث مسكن‌ويژه، اجراي همان خواسته‌اي است كه انبوه‌سازان اواخر سال گذشته از دولت داشتند، به «دنياي‌اقتصاد» گفت: با بررسي‌هايي كه سال گذشته درباره خاصيت تقاضا در بازار مسكن تهران انجام گرفت، مشخص شد در طول سال معمولا حجم مشخصي از تقاضا كه اندازه آن معادل 100 هزار واحدمسكوني است به قصد خريد وارد بازار مي‌شوند و اگر دولت بتواند قبل از ورود آنها، از طريق واحدهاي مسكوني در اختيار خود، عرضه را تنظيم كند، عملا نوسان قيمت مسكن تحت كنترل قرار مي‌گيرد.

ادامه این گزارش را می توانیددر صفحه مسکن دنیای اقتصاد مطالعه نمائید.

 بازار مسکن در هفته چهارم چگونه خواهد بود؟

به گزارش افکارنیوز به نقل از دنیای اقتصاد،بررسی صفحات آگهی خرید و فروش واحدهای مسکونی در تعدادی از روزنامه‌ها در ۱۸ روز گذشته حاکی از‌این مساله بود که اکثر مشاوران املاک فایل مشخصی را برای فروش آگهی نمی‌کردند بلکه برای متقاضیان فقط عنوان می‌کردند که آنها چه متراژ واحدهایی را در فایل‌های فروش خود دارند یا‌ اینکه مالکان به شخصه واحد خود را برای فروش اعلام کرده بودند. اما از طرف دیگر آن دسته از بنگاهدارانی که بعد از‌ایام نوروز و حتی در تعطیلات عید در بنگاهشان حضور داشتند به «دنیای‌اقتصاد» گفتند: بعد از سیزدهم فروردین میزان تماس و مراجعه خریداران برای فایل‌های معرفی شده در آگهی‌های روزنامه افزایش پیدا کرد اما هنوز معامله‌ای ثبت نشده است.

یکی از فعالان بازار مسکن در منطقه‌ای از شرق تهران درباره میزان تماس خریداران برای فایل‌های آگهی شده در روزنامه گفت: وضعیت تماس‌ها برای پیگیری مشخصات واحدهای معرفی شده به طور کلی بعد از ۲ هفته از سال جدید بهتر شده است اما هنوز معامله‌ای به سرانجام نرسیده است.

وی در رابطه با میزان موفقیت برای معامله فایل‌هایی که در روزنامه آگهی می‌شوند، گفت: همیشه بهترین فایل‌های سپرده شده را آگهی می‌کنیم تا قدرت جذب مشتری بیشتر شود و هم‌اینکه سریع‌تر معامله‌ای صورت بگیرد و فایل‌های ضعیف را آگهی نمی‌کنیم زیرا مشتریان همیشه به دنبال بهترین‌ها هستند حتی با بودجه اندک. این مشاور املاک همچنین خاطرنشان کرد: نیمی ‌از فعالیت شان بر اساس رابطه با همکاران یا آشنایان است به همین علت آنها واهمه‌ای از مشتري‌یابی توسط بنگاهدار دیگری برای فایل معرفی شده شان ندارد زیرا مالک فقط راضی می‌شود واحدش را از طریق بنگاهی که آشنا است، معامله کند.از سوی دیگر عده‌ای از مشاوران املاک به نحو دیگری در بازار مسکن مشتري‌یابی می‌کنند. برای مثال در خیابان شریعتی یکی از مشاوران املاک عنوان کرد: معمولا واحدهایی که ضعیف یا عمومی ‌هستند را در روزنامه آگهی می‌کند و از‌این طریق فایل‌های شخصی خود را به مشتریان معرفی می‌کند. وی در ادامه افزود: منظور از فایل‌های عمومی، فایل‌هایی است که ممکن است در چندین بنگاه در یک محله سپرده شده باشد كه امکان موفقیت جذب مشتری برای انجام معامله در آنها کمتر از ۵۰ درصد است، به خاطر همین مساله چنین واحدهایی را آگهی می‌کنیم اما در تماس مشتری گوشزد می‌کنیم که واحدهایی با کیفیت بهتر را در فایل‌های خود داریم. این بنگاهدار محافظه‌کاری را دلیل عدم آگهی بهترین فایل‌های خود اظهار کرد و گفت: ممکن است برخی از دلالان در بازار مسکن فایل‌های درجه یک را با دسترسی به مالک از مشاور املاکی که عهده دار مشتریابی آن است به دست آورند.